Los precios se mantienen positivos y estables en Madrid.
Aspectos clave: A pesar del incremento de los tipos de interés en España durante el último año, los precios de la vivienda en venta en Madrid mantienen una tendencia positiva. A su vez, los precios de alquiler presentan un alza aún mayor y recuperan los niveles previos al COVID19. Dado que los precios de alquiler aumentaron en mayor proporción que los precios de venta, las rentabilidades han aumentado de manera considerable. De esta manera, Madrid recupera los niveles previos a la crisis del 2008, con una rentabilidad bruta cercana al 5%.
El objeto del siguiente análisis es el área geográfica del Municipio de Madrid, junto con los distritos y barrios que aquí se mencionan, pues consideramos que es la de mayor interés para los inversionistas de Vantablack Properties.
Evolución de los precios de vivienda en venta
Los precios mantienen una tendencia positiva y se estabilizan hacia finales del 2022.
En la gráfica anterior (figura 1) se observa que, en 2022, el mayor incremento en los precios por metro cuadrado de vivienda en Madrid se presenta en la primera mitad del año, con un aumento del 6%, y se estabiliza hacia la segunda mitad del año, con un incremento del 3%.
En la Figura 1, se compara la evolución de precios de los distritos de Salamanca, Chamberí, Retiro y Centro. Después de la pandemia, en el distrito de Salamanca se observa el mayor crecimiento, con un incremento del 11%. Chamberí presenta una tendencia positiva y estable, con menores efectos a causa de la pandemia. Aunque el Centro e Ibiza, al igual que Salamanca, también se ven afectados, pero han recuperado los niveles previos a la pandemia.
A continuación, se presenta el comparativo de precios y rentabilidades por barrio y distrito.
En la tabla anterior (figura 2), se observa que Recoletos, Castellana y Goya (Salamanca), Jerónimos (Retiro) y Almagro (Chamberí), son los barrios con los precios/m2 más altos.
Toda el área de Chamberí (excepto Almagro), Arguelles, Ibiza, Niño Jesús y Centro siguen siendo zonas céntricas, pero con mayor rentabilidad.
Es importante considerar que los precios aquí expresados son un promedio y consideran toda la oferta residencial. Las viviendas exteriores y reformadas son las más caras y aumentan en promedio un ∼30% por ser exteriores y un ∼20% adicional por estar recién reformadas.
A continuación, se presenta el detalle de los precios por barrio y distrito:
En la tabla anterior (figura 3), destaca el aumento en los precios/m2 de los barrios de Goya, Cortes y Sol. En el caso de Goya, las compraventas por parte de inversionistas extranjeros se han incrementado de manera importante en 2022. Lo anterior se explica en parte porque hay menos inventario disponible de vivienda en venta en el barrio de Recoletos, el preferido entre tales inversionistas, lo que ocasiona que los precios sean los más altos de Madrid. Por su cercanía con Recoletos y por presentar menores niveles de precio, el barrio de Goya es ahora el segundo preferido entre inversionistas extranjeros.
Evolución de los precios en alquiler
Los alquileres en Madrid mantienen una marcada tendencia positiva y recuperan los niveles previos al COVID19. El mayor incremento de ese año se observa en la primera mitad de 2022 con un aumento del 12%, estabilizándose el precio hacia la segunda mitad del año, con un incremento del 5%. Según el Institutito Nacional de Estadística (INE), la inflación anual estimada del IPC en enero de 2023 es del 5,8%, lo que significa que los precios en alquiler han incrementado por arriba de la inflación.
Figura 4. Comparativo detallado de precios y rentabilidades por barrio y distrito.
De la figura anterior (figura 4), destacan los distritos Centro y Chamberí por un incremento superior al 20% en 2022 en el precio/m2 del alquiler.
Los barrios con mayor incremento en el nivel de alquiler son Almagro, Trafalgar, Arguelles, Jerónimos, Justicia, Cortes, Malasaña, Palacio y Palacio, impulsado principalmente por la recuperación del turismo y la llegada de estudiantes foráneos.
El distrito de Salamanca ofrece niveles de precio/m2 similares a Chamberí y Centro, pero con menores rentabilidades.
A continuación, se presenta el detalle de los precios por barrio y distrito:
La gráfica anterior (figura 5) muestra un crecimiento importante en los precios en todos los barrios y distritos de la zona de estudio, que se explica principalmente por la escasa oferta de vivienda en alquiler en la parte central de Madrid.
Dado que los alquileres han aumentado en mayor proporción que los precios de venta, las rentabilidades han aumentado de manera considerable.
Madrid recupera los niveles previos a la crisis del 2008 con una rentabilidad bruta promedio de 4.9%. Destacan las zonas Centro y Retiro, con los mayores incrementos en rentabilidad, aumentando en un 9% y 8%, respectivamente. Son particularmente notables las altas rentabilidades de los barrios de Lavapiés (5.5%), Palacio (4.6%), Justicia (4.6%), Malasaña (4.5%) y Gaztambide (4.4%), que contrastan con las rentabilidades más bajas en Recoletos (3.1%), Castellana (3.2%) y Jerónimos (3.2%).
A continuación, se presenta el detalle de las rentabilidades por barrio y distrito:
Rentabilidad Bruta Anual significa los ingreses brutos anuales divididos entre el precio de compra.
Las zonas preferidas de los inversionistas latinoamericanos para vivir en Madrid son Recoletos, Goya, Castellana y Jerónimos, pero también son las más costosas. Por eso es indispensable tener en cuenta que las estrategias de inversión deben ser distintas dependiendo del perfil de cada inversionista. No es lo mismo adquirir un inmueble para habitarlo que para alquilarlo. Si se desea alquilar la propiedad, lo ideal es adquirirlo en zonas céntricas más rentables.
Como comentario adicional en relación con las gráficas anteriores, es importante aclarar que, aunque el barrio de Argüelles se encuentra dentro del distrito de Moncloa, para efectos prácticos y de análisis, así como debido a su cercanía, se considera como parte del distrito Chamberí. Además, se representan sólo los principales barrios que se consideran pertinentes para este estudio.
Fuentes y comentarios:
Se ha utilizado como principal fuente de información la base de datos del portal Idealista, ya que es la más grande y la que contiene más información del mercado inmobiliario español. También se ha utilizado la base de datos propia que, aunque es más pequeña, está verificada y da mayor detalle de información. De ahí hemos procesado y analizado la información y hemos elaborado las gráficas que en este documento se presentan.
- Población Madrid. Instituto Nacional de Estadística (INE).
- Niveles de precio de la vivienda en España y Madrid. Portal Idealista.
- Base de datos interna de Vantablack Properties.
www.vantablackproperties.com
Own Your Own Home in Madrid
Pablo Fonseca Andere
Socio Cofundador
pablo@vantablackproperties.com
Patricia García Larragain
Socia Cofundadora
patri@vantablackproperties.com
Información General
Fecha: 31 de enero 2023
Ubicación: Madrid, España
- Niveles de precio de la vivienda en España y Madrid. Portal Idealista.
- Base de datos interna de Vantablack Properties.
